Das Grundproblem: Die Rücklage ist fast immer zu niedrig

Eine Umfrage unter deutschen Hausverwaltungen aus 2024 kommt zu einem ernüchternden Ergebnis: In rund 60 Prozent aller WEGs in Deutschland ist die Instandhaltungsrücklage für die nächsten zehn Jahre nicht ausreichend. Nicht knapp, sondern erheblich zu niedrig.

Das hat Gründe: Viele WEGs wurden in einer Zeit gegründet, als die Berechnungsmethoden weniger streng waren. Manche Verwaltungen scheuen die Diskussion auf Eigentümerversammlungen. Und manche Eigentümer lehnen Erhöhungen ab, weil sie das monatliche Hausgeld drücken wollen.

Das Ergebnis: Wenn das Dach undicht wird oder die Heizungsanlage ausfällt, fehlt das Geld, und es kommt zur Sonderumlage, die oft höher ist als alle eingesparten Hausgeld-Beträge zusammen.

Die Berechnungsmethoden im Überblick

Methode 1: Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)

Die klassische Methode, immer noch in vielen WEGs gebräuchlich: Die II. BV sieht eine Rücklage von 7,10 bis 11,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr vor, je nach Alter des Gebäudes.

Der Vorteil: Einfach anzuwenden. Der Nachteil: Die Werte stammen aus 1990 und sind nicht inflationsbereinigt. Ein Gebäude von 1980 mit 20 Wohnungen braucht nach II. BV etwa 8.500 Euro pro Jahr, das ist für viele Renovierungsvorhaben bei weitem nicht ausreichend.

Methode 2: Das Peters'sche Modell

Eine verfeinerte Methode: Das Peters'sche Modell berechnet die Rücklage auf Basis der Herstellungskosten des Gebäudes und einer angenommenen Nutzungsdauer der einzelnen Bauteile. Ergebnis ist ein Betrag je Quadratmeter Wohnfläche, der individuell auf das Objekt zugeschnitten ist.

Der Vorteil: Realistischere Einschätzung. Der Nachteil: Erfordert genaue Kenntnis der Herstellungskosten, die bei älteren Gebäuden oft nicht bekannt sind.

Methode 3: Zustandsbasierte Berechnung

Die modernste und genaueste Methode: Ein Sachverständiger bewertet den Zustand aller relevanten Bauteile (Dach, Fassade, Heizung, Fenster, Aufzug etc.) und erstellt einen Instandhaltungsplan für die nächsten 10-15 Jahre. Daraus ergibt sich der jährliche Rücklagebedarf.

Diese Methode ist aufwändiger, aber bei Gebäuden ab 20 Jahren und größeren WEGs die einzig verlässliche Grundlage.

Was eine ausreichende Rücklage ausmacht

Als grober Richtwert: Für ein Gebäude der Baujahre 1970-1990 in normalem Zustand sollte die Rücklage mindestens 1,00-1,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat betragen. Für ältere Gebäude oder solche mit bekanntem Sanierungsstau entsprechend mehr.

Entscheidend ist nicht nur der absolute Betrag, sondern die Frage: Reicht die Rücklage für die absehbaren Maßnahmen der nächsten 10 Jahre?

Die genannten Richtwerte sind keine rechtliche oder steuerliche Beratung.