Kleine Gemeinschaften sind aufwendiger. Nicht weniger wert.
Wir verwalten Wohnungseigentümergemeinschaften ab drei Eigentümern im Rhein-Main-Gebiet. Mit demselben Leistungsumfang wie bei größeren Anlagen und einer Vergütungsstruktur, die dem tatsächlichen Aufwand folgt statt der Einheitenzahl.
Warum Ihre Verwaltersuche schwierig ist.
Der Aufwand einer Verwaltung wächst nicht im gleichen Maß wie die Zahl der Einheiten.
Fester Grundaufwand
Versammlung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Beschluss-Sammlung brauchen bei sechs Eigentümern dieselbe Systematik wie bei sechzig.
Abrechnung nach Einheiten
Wer ausschließlich nach Einheiten abrechnet, arbeitet bei kleinen Anlagen strukturell defizitär.
Verwaltungen ziehen sich zurück
Mandate werden nicht verlängert, Anfragen bleiben unbeantwortet, oder das Honorar wirkt unangemessen, weil niemand die Fixkosten erklärt.
Kleine Gemeinschaften lassen sich ordentlich verwalten, wenn die Vergütung
dem Aufwand folgt und nicht der Einheitenzahl.
Weniger als neun Sondereigentumsrechte
Was § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG für Ihre Gemeinschaft bedeutet.
Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG) bestellt wird. Für kleine Gemeinschaften gibt es eine Ausnahme, wenn alle drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind.
Weniger als neun Sondereigentumsrechte
Gezählt werden die Sondereigentumsrechte laut Teilungserklärung, nicht die Wohnungen. Sechs Wohnungen und vier Stellplätze mit eigenem Teileigentum ergeben zehn Sondereigentumsrechte, die Ausnahme entfällt.
Ein Wohnungseigentümer ist zum Verwalter bestellt
Die Ausnahme gilt nur, wenn ein Wohnungseigentümer selbst Verwalter ist. Für einen externen Verwalter ohne Zertifizierung gilt sie auch in kleinen Gemeinschaften nicht.
Weniger als ein Drittel verlangt einen zertifizierten Verwalter
Gezählt wird nach Köpfen, nicht nach Miteigentumsanteilen (§ 25 Abs. 2 WEG). Bei drei Eigentümern genügt deshalb eine einzige Person, um die Ausnahme entfallen zu lassen.
Fehlt eine Voraussetzung, ist der Beschluss über die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters anfechtbar. Wird die Anfechtungsfrist versäumt, bleibt er wirksam.
Selbstverwaltung ist nicht die schlechtere Lösung. Sie ist eine andere.
Wir halten nichts davon, Selbstverwaltung grundsätzlich schlechtzureden. In vielen kleinen Gemeinschaften funktioniert sie über Jahre gut. Entscheidend ist nicht die Größe, sondern die Belastbarkeit der Konstruktion.
Sie stößt an Grenzen, wenn
- Erhaltungsmaßnahmen größeren Umfangs anstehen oder Fördermittel geprüft werden sollen
- eine Jahresabrechnung angefochten wird oder Hausgeldrückstände auflaufen
- der interne Verwalter ausfällt, seine Einheit verkauft oder die Aufgabe abgeben möchte
- einzelne Eigentümer die Sachkunde in Frage stellen
- gesetzliche Anforderungen zunehmen, etwa bei energetischer Modernisierung
Selbstverwaltung trägt, wenn
- ein Eigentümer die Aufgabe dauerhaft und freiwillig übernimmt
- das Objekt technisch unauffällig ist und keine größeren Erhaltungsmaßnahmen anstehen
- die Gemeinschaft einvernehmlich entscheidet und keine Konfliktlinien verlaufen
- der interne Verwalter eine Vermögensschadenhaftpflicht unterhält
Der selbstverwaltende Miteigentümer haftet nach denselben Maßstäben wie eine gewerbliche Verwaltung. Das wird regelmäßig unterschätzt und ist der Grund, warum eine Vermögensschadenhaftpflicht auch in der Selbstverwaltung nicht verzichtbar ist.
Kein reduziertes Paket.
Kleine Gemeinschaften erhalten denselben Leistungsumfang wie große Anlagen. Kaufmännische, technische und rechtliche Verwaltung sowie Kommunikation und Service folgen denselben Standards.
Vier Punkte, die bei kleinen Gemeinschaften erfahrungsgemäß den Unterschied machen:
Rechtssichere Beschlussformulierung in der Eigentümerversammlung
Formelle Angreifbarkeit von Beschlüssen ist in selbstverwalteten Gemeinschaften der häufigste Schwachpunkt.
Beschluss-Sammlung nach § 24 WEG
Laufend geführt und beim Verkauf einer Einheit vorzeigbar.
Getrennte Kontenführung
Auf den Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Verkehrssicherungspflicht
Mit dokumentierter Begehung, nicht nach Zuruf.
Häufige Fragen
- Ab drei Eigentümern. Nach oben gibt es in diesem Segment keine Grenze, für größere Anlagen gelten unsere regulären Konditionen.
- Bei zwei Stimmberechtigten ist jede Meinungsverschiedenheit ein Patt, das sich innerhalb der Gemeinschaft nicht auflösen lässt. Der Weg führt dann regelmäßig über das Gericht. Eine Verwaltung kann diesen Konflikt moderieren, aber nicht lösen. Maßgeblich ist die Zahl der Eigentümer, nicht die der Einheiten: Eine Anlage mit vier Wohnungen, die zwei Personen gehören, ist für uns eine Zweiergemeinschaft.
- Das hängt vom Objekt ab, nicht von der Zahl der Einheiten. Eine Vergütung je Einheit bildet den Aufwand kleiner Gemeinschaften nicht ab, deshalb kalkulieren wir objektbezogen nach dem tatsächlichen Betreuungsaufwand. Der rechnerische Betrag je Einheit liegt dadurch höher als bei einer großen Anlage. Die Gesamtbelastung Ihrer Gemeinschaft bleibt kalkulierbar und wird vor Vertragsschluss vollständig offengelegt, einschließlich aller Positionen, die gesondert vergütet werden.
- Die Teilungserklärung, die letzte Jahresabrechnung, den aktuellen Wirtschaftsplan und, sofern vorhanden, die Beschluss-Sammlung. Ohne diese Unterlagen wäre jede Zahl geraten. Das Angebot erstellen wir nach dem Erstgespräch und der Sichtung Ihrer Unterlagen.
- Nicht zwingend. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG sieht für Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten eine Ausnahme vor, wenn ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer eine Zertifizierung verlangt. Alle drei Voraussetzungen müssen gleichzeitig vorliegen.
- Ja, sofern sie in der Teilungserklärung als selbständige Sondereigentumsrechte ausgewiesen sind. Das verschiebt die Neun-Grenze häufiger, als Gemeinschaften annehmen.
- Die Bestellung einer Verwaltung erfolgt durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Wir stellen Ihnen vorab einen beschlussfähigen Verwaltervertrag und einen Beschlussvorschlag zur Verfügung, damit die Versammlung entscheidungsfähig ist. Die Übergabe der Unterlagen und der Buchhaltung koordinieren wir anschließend mit dem bisherigen internen Verwalter.
- Das hängt vom Zeitpunkt der nächsten Eigentümerversammlung ab, da die Bestellung einen Beschluss voraussetzt. Sprechen Sie uns früh an. Je nach Konstellation kommt auch eine außerordentliche Versammlung in Betracht.
Sprechen wir über Ihre Gemeinschaft.
Ein Erstgespräch dauert etwa dreißig Minuten und ist unverbindlich. Wenn wir zu dem Ergebnis kommen, dass Selbstverwaltung für Sie die bessere Lösung bleibt, sagen wir Ihnen das.