Die Ausgangslage: Fünf Jahre nach der WEG-Reform

Die WEG-Reform von 2020 hat das Wohnungseigentumsrecht grundlegend modernisiert. Die Eigentümergemeinschaft wurde zur rechtsfähigen Organisation, Verwalterbestellung und -abberufung vereinfacht, privilegierte Maßnahmen, von der Wallbox bis zur PV-Anlage, kamen ins Gesetz.

Fünf Jahre später zeigen sich die Schwachstellen in der Umsetzung. Nicht in der Gesetzessystematik selbst, sondern in der Praxis: Verwaltungen, die neue Vollmachtsstrukturen nicht angepasst haben. Beiräte, die ihre erweiterten Möglichkeiten nicht kennen. Eigentümerversammlungen, die noch nach dem alten Schema arbeiten.

Das Jahr 2026 bringt weitere Konkretisierungen: durch BGH-Rechtsprechung, durch erste Evaluierungen des Gesetzgebers, und durch eine wachsende Zahl von Entscheidungen der Instanzgerichte.

Was die BGH-Rechtsprechung klargestellt hat

Privilegierte Maßnahmen: Anspruch ist Anspruch

Der BGH hat in mehreren Entscheidungen bestätigt: Der Anspruch auf Zustimmung zu privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG ist kein Ermessensspielraum, sondern ein Recht. Wer eine Wallbox, barrierefreien Zugang, Einbruchschutz oder schnelles Internet auf eigene Kosten installieren möchte, hat darauf Anspruch, sofern er die Kosten trägt und das gemeinschaftliche Eigentum nicht unverhältnismäßig beeinträchtigt wird.

Für die Praxis bedeutet das: Beschlüsse, die privilegierte Maßnahmen grundsätzlich ablehnen oder an unverhältnismäßige Bedingungen knüpfen, sind anfechtbar.

Verwalterhaftung: Was wirklich zählt

Ein Dauerthema in der BGH-Rechtsprechung: Unter welchen Voraussetzungen haftet der Verwalter für Schäden, die durch fehlerhafte Verwaltungshandlungen entstehen? Die Rechtsprechung der letzten Jahre zeigt einen klaren Trend: Die Haftungsmaßstäbe werden strenger. Verwalter, die Instandhaltung verzögern, Rücklagen nicht ordnungsgemäß führen oder Eigentümer nicht rechtzeitig informieren, riskieren persönliche Haftung.

Für Beiräte: Das bedeutet, dass die Überwachungsfunktion des Beirats an Bedeutung gewonnen hat. Wer Mängel in der Verwaltung kennt und nicht dokumentiert, läuft Gefahr, selbst haftbar gemacht zu werden.

Was Beiräte 2026 wissen müssen

Die Beiratshaftung: ein unterschätztes Risiko

Der Verwaltungsbeirat haftet nach § 29 WEG nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Das klingt beruhigend, ist es aber nur bedingt. "Grobe Fahrlässigkeit" im Sinne der Rechtsprechung umfasst auch das bewusste Wegschauen: Wer als Beirat offensichtliche Mängel in der Verwaltungsführung kennt und nichts unternimmt, kann in die Haftung geraten.

Konkret: Wenn die Instandhaltungsrücklage jahrelang zu niedrig war, Schäden entstanden sind, und der Beirat trotz Kenntnis nicht reagiert hat, ist das Haftungsrisiko real.

Protokollführung als Schutzinstrument

Ein praktischer Hinweis, der in der täglichen Arbeit oft untergeht: Protokolle von Beiratssitzungen schützen die Beiräte. Sie dokumentieren, dass die Aufsichtspflicht wahrgenommen wurde, oder dass Informationen nicht zur Verfügung standen.

Empfehlung: Beiratssitzungen mindestens quartalsweise protokollieren, Themen und Ergebnisse festhalten, Protokolle an alle Eigentümer versenden.

Ausblick: Was 2026 kommt

Das Bundesjustizministerium hat angekündigt, einzelne Regelungen der WEG-Reform evaluieren zu wollen. Im Fokus stehen:

  • Die Beschlusskompetenz bei gemeinschaftlichen Maßnahmen
  • Die Ausgestaltung der Eigentümerversammlungen (insbesondere: Online-Teilnahme)
  • Die Frage der Haftungsbeschränkung für Beiräte

Ob es zu konkreten Gesetzesänderungen kommt, bleibt abzuwarten. Was klar ist: WEG-Recht bleibt ein lebendiges Rechtsgebiet.