Was wurde entschieden?
Der BGH hat die Haftung des Verwalters für verzögerte Instandsetzungsmaßnahmen konkretisiert. Ein Verwalter, der erkennbare Schäden am Gemeinschaftseigentum nicht zeitnah behebt oder die Eigentümerversammlung nicht unverzüglich informiert, haftet persönlich auf Schadensersatz.
Der Fall: Eine Dachrinne war über Monate defekt, was zu Feuchtigkeitsschäden in mehreren Wohnungen führte. Der Verwalter hatte den Schaden gekannt, aber keine Maßnahmen ergriffen und auch keine Eigentümerversammlung einberufen. Der BGH bestätigte die persönliche Schadensersatzpflicht des Verwalters.
Was bedeutet das für die Praxis?
Die Entscheidung schärft die Handlungspflichten des Verwalters erheblich. "Kenntnis und Untätigkeit" reicht für eine Haftungsbegründung aus, der Verwalter muss bei erkennbaren Schäden aktiv werden.
Für Beiräte: Die Entscheidung stärkt indirekt auch die Beiratsrolle. Beiräte, die Schäden dem Verwalter gemeldet und dokumentiert haben, sind in einer besseren Position. Ohne Dokumentation ist unklar, wann der Verwalter Kenntnis hatte.
Konkrete Konsequenzen
- Verwalter müssen erkennbare Schäden am Gemeinschaftseigentum zeitnah beheben oder die Eigentümerversammlung einberufen
- Bei dringenden Maßnahmen unter dem vertraglichen Einzelauftragslimit muss der Verwalter eigenständig handeln
- Beiräte sollten bekannte Mängel schriftlich an den Verwalter melden und die Meldung dokumentieren
- Für die Abberufung aus wichtigem Grund kann nachgewiesene Untätigkeit ein tragfähiges Argument sein