Die Gewährleistungsphase einer neuen WEG beginnt mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Eigentümergemeinschaft. Die gesetzliche Gewährleistungsfrist für Bauwerke beträgt fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Innerhalb dieser Frist kann die WEG Mängel rügen und Nacherfüllung, Minderung oder Schadensersatz geltend machen.
Abnahme des Gemeinschaftseigentums
Die WEG als rechtsfähige Gemeinschaft (§ 9a WEG) ist die richtige Vertragspartei für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums, nicht der einzelne Eigentümer. In der Praxis erfolgt die Abnahme häufig durch den Verwalter mit einem Sachverständigen.
Die Frist beginnt erst nach erfolgter Abnahme zu laufen. Eine nicht ordnungsgemäße oder fehlende Abnahme kann den Fristbeginn hinauszögern.
Fristen-Tracking als Kernaufgabe der Erstverwaltung
Das aktive Tracking von Gewährleistungsfristen ist eine Kernaufgabe der Erstverwaltungsphase. Eine professionelle Erstverwaltung führt für jedes Gewerk und jeden Gewährleistungsgeber (Bauträger, Subunternehmer) ein separates Fristregister.
Typisches Eskalations-Schema:
- 12 Monate vor Fristablauf: Systematische Begehung und Mängelaufnahme
- 6 Monate vor Fristablauf: Schriftliche Geltendmachung aller noch offenen Mängel
- 3 Monate vor Fristablauf (90-Tage-Warnung): Eskalation an GF und rechtliche Prüfung
- Fristablauf: Keine Mängel mehr geltend machbar ohne Neubeginn der Frist durch Anerkenntnis des Bauträgers
Verhältnis zum Bauträger
Die Gewährleistungsphase definiert das rechtliche Verhältnis zwischen WEG und Bauträger nach Übergabe. Für den Bauträger ist eine gut geführte Erstverwaltung dabei kein Nachteil, sondern strukturelle Sicherheit: Mängel werden dokumentiert und geordnet gemeldet, nicht in losen E-Mail-Stapeln oder gar nicht.
Ein strukturiertes Mängelregister ist die Grundlage für jede Einigung in der Gewährleistungsphase. Fehlende oder unverwertbare Dokumentation führt zu unnötigen Streitigkeiten über die Mängelexistenz, die bei sauberer Dokumentation von Anfang an vermieden werden könnten.